Den Hauswert vor dem ersten Inserat eingrenzen
Legen Sie Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Grundstücksgröße und die Rechnungen größerer Modernisierungen nebeneinander. „Dach erneuert“ kann eine neue Eindeckung bedeuten oder eine Sanierung einschließlich Dämmung. Aus den Unterlagen sollte hervorgehen, was tatsächlich ausgeführt wurde. Vermerken Sie auch bekannte Schäden und Abweichungen zwischen Plan und Bestand.
Eine kostenlose Immobilienbewertung kann eine erste Preisspanne liefern. Prüfen Sie, welche Vergleichsobjekte dazu passen. Ein Haus am Hang in Flein mit steiler Zufahrt und ein eben erschlossenes Grundstück in Heilbronn-Sontheim können trotz ähnlicher Wohnfläche unterschiedliche Käufer ansprechen. Inseratspreise zeigen zunächst die Erwartungen der Verkäufer. Bei unklarer Wohnfläche, erheblichen Schäden oder einem ungewöhnlichen Grundstück lohnt sich eine Bewertung vor Ort.
Das Haus ohne Makler verkaufen
Wer den Verkauf selbst übernimmt, kann die Maklerprovision sparen. Stellen Sie für Interessenten ein Exposé zusammen, in dem Grundriss, Flächen, Energieausweis und Modernisierungen zueinander passen. Klären Sie vor den Besichtigungen, welche Unterlagen fehlen, welche Einbauten bleiben und ab wann eine Übergabe möglich ist. Halten Sie offene Fragen nach jeder Besichtigung fest, damit alle Interessenten dieselbe Auskunft erhalten.
Vergleichen Sie bei Angeboten auch den vorgesehenen Zahlungstermin und den Finanzierungsnachweis. Ein späterer Kaufpreiseingang kann zusätzliche Monate mit Darlehenszinsen, laufenden Hauskosten oder Zwischenmiete bedeuten. Stimmen Sie Kaufpreisfälligkeit und Übergabe mit dem Notariat ab.
Transparenz zum Anbieter
Eine Anlaufstelle für die Vorbereitung des privaten Immobilienverkaufs ist Sloothy.
Axel Maisenhelder ist Mitgründer und Geschäftsführer der Sloothy GmbH. Das Architekturbüro weist hier auf ein Angebot hin, mit dem er wirtschaftlich verbunden ist.
Vom Verkaufspreis zum verfügbaren Baubudget
Bitten Sie Ihre Bank um eine Ablöserechnung zum geplanten Verkaufstermin. Ziehen Sie vom erwarteten Kaufpreis den Ablösebetrag, Ihre Verkaufskosten und die Ausgaben für Umzug oder Zwischenmiete ab. Prüfen Sie mit der Steuerberatung, ob zusätzlich Geld für Steuern zurückzulegen ist. Führen Sie eine Baureserve getrennt auf, damit sie beim nächsten Planungsschritt noch zur Verfügung steht.
Rechenbeispiel aus Heilbronn-Sontheim
Familie K. ist ein zusammengesetztes Beispiel. Alle Beträge sind frei gewählt. Die Familie möchte ihr Haus verkaufen und ein anderes Haus umbauen. Bei angenommenen 500.000 Euro Verkaufspreis, 150.000 Euro Darlehensablösung und 20.000 Euro für Verkauf, Umzug und Übergangszeit bleiben 330.000 Euro. Davon hält sie 30.000 Euro als Reserve zurück. Unter der Annahme, dass keine Steuer auf den Verkaufsgewinn anfällt, kann sie zunächst mit 300.000 Euro planen. Erzielt sie nur 460.000 Euro, sinkt der Betrag bei gleichen Ausgaben auf 260.000 Euro.
Für Familie K. hat das eine konkrete Folge. Vor dem Verkauf lässt sie prüfen, ob sich das Erdgeschoss im kleineren Budget umbauen lässt. Den Dachausbau behandelt sie als zweiten Bauabschnitt. Wer neu baut, kann denselben Vergleich mit Grundstückskosten, Erschließung, Planung, Bau und Außenanlagen aufstellen.
Wenn die erste Baurechnung vor dem Verkauf fällig wird
Tragen Sie die geplanten Zahlungen für Grundstück, Planung und Bau zusammen mit dem erwarteten Kaufpreiseingang in einen Monatsplan ein. Verschieben Sie den Eingang probeweise um drei Monate. So sehen Sie, wann Geld fehlt und wie groß die Lücke wird. Besprechen Sie mit Ihrer Bank für genau diesen Zeitraum die Kosten und Bedingungen einer Zwischenfinanzierung. Prüfen Sie mit dem Architekturbüro, welche Aufträge sich zeitlich verschieben lassen.
Wann sollte ich die sogenannte Spekulationssteuer klären?
Am besten, bevor Sie den Erlös fest für das neue Vorhaben einplanen. Für private Grundstücksverkäufe spielen unter anderem Anschaffungs- und Verkaufszeitpunkt sowie die tatsächliche Eigennutzung eine Rolle. Geben Sie Ihrer Steuerberatung die Vertragsdaten und die Zeiträume von Eigennutzung und Vermietung.
Wie lassen sich mögliche energetische Nachrüstpflichten einplanen?
Sammeln Sie vor dem Kauf des nächsten Hauses den Energieausweis, Angaben zu Heizung und Dämmung sowie Belege über frühere Arbeiten. Lassen Sie eine qualifizierte Energieberatung anhand des konkreten Gebäudes prüfen, welche Pflichten und Fristen gelten. Bitten Sie um eine Aufstellung, die verpflichtende Arbeiten und freiwillige Verbesserungen getrennt ausweist. So können beide Positionen in die Umbauplanung einfließen.
Die Informationen dienen der allgemeinen Orientierung. Machbarkeit, Leistungsumfang und erforderliche Fachberatung werden für das jeweilige Vorhaben individuell geklärt.
Zurück zur Wissensdatenbank